面對2025年下半年美國聯儲局減息步伐反覆，香港銀行同業拆息（HIBOR）持續高企，不少準買家、轉按客心中浮現一個關鍵問題：2026年按揭壓力測試會否再度收緊？現時雖然金管局在2023年7月將壓力測試的利率緩衝由「加3%」放寬至「加2%」，但隨着宏觀審慎政策周期演變，銀行日益重視借款人的長遠還款能力，年底前或有調整空間。本文從按揭轉介專家的視角出發，深入解讀月供與入息比率（DTI）的計算公式、壓力測試中「加3%」的模擬機制，及對未來樓市參與者（首置、換樓、轉按）的實質影響，為你預備2026年的按揭策略。
一、壓力測試政策回顧與2026年潛在變數
金管局自2010年起推出按揭貸款壓力測試要求，目的是確保借款人在利率上升環境下仍有足夠的還款能力，避免系統性風險。最初要求銀行假設按息上升2厘進行壓力測試，但2013年因應樓市過熱，收緊至「加3%」。2023年7月7日，金管局因應市場利率已顯著上升，宣布將壓力測試利率緩衝由「加3%」回復至「加2%」，令不少上車客的入息門檻即時下調約一成。（金管局新聞稿）
然而，政策不是一成不變。2025年下半年起環球通脹憂慮重燃，聯儲局或放慢減息步伐，港元最優惠利率（Prime rate）維持高企。若2026年樓價出現過快升幅或銀行體系信貸風險升溫，金管局可能再次將壓力測試緩衝提高至加3%甚至更嚴。此外，按揭證券公司（HKMC）的按揭保險計劃亦會跟隨壓力測試要求，影響高成數按揭的審批。（按證公司按揭保險計劃）
因此，了解「加3%」的真實計算是未來買家必須做的功課。
二、月供與入息比率（DTI）：從基本門檻到加3%模擬
按揭審批的核心在於「供款與入息比率」（Debt-to-Income ratio, DTI）。基本要求有兩層：第一層是「現時利率下的DTI上限」，一般為入息的50%（針對自用住宅，非自用或投資物業更低）；第二層是壓力測試下的DTI上限，假設按揭利率上升若干百分點後，每月供款不得超過入息的60%（部份銀行或按保計劃可酌情放寬至65%）。
舉例：買家擬購入一個800萬港元物業，申請六成按揭（貸款額480萬港元），還款期30年。銀行提供的按揭計劃為H按，息率H+1.3%，封頂利率P-2%（假設P為5.875%），實際供款利率2.5%計算，現時月供約18,970港元，DTI約38%（以家庭月入5萬計），符合基本50%門檻。壓力測試：假設利率加3%，即以5.5%計算，月供升至27,250港元，DTI急升至54.5%，仍低於60%上限，測試過關。若入息為4.5萬，壓力測試DTI達60.6%，則有機會被拒。這正是「加3%」的關鍵影響。
三、加3%利率公式具體操作——H按、P按與封頂利率的互動
現時香港按揭計劃主要有H按（以HIBOR為基礎）和P按（以最優惠利率為基礎）。壓力測試的「加3%」是基於銀行實際批核利率（即客戶合約利率，可能已是封頂位）再加3厘計算。公式：
壓力測試利率 = max（當刻按揭合約利率, 封頂利率） + 壓力測試緩衝
若銀行提供的H按封頂利率是P-2%，而P為5.875%，即封頂位3.875%；即使H+HIBOR變動，壓力測試一律以3.875%為基準，再加3%，即6.875%。這與純粹以H按掛鈎利率加3%不同。因此，即使HIBOR回落，壓力測試仍以封頂息作為計算基礎，保障銀行在極端利率環境下的風險。
此外，部分銀行會將壓力測試的DTI上限與按揭成數（LVR）掛鈎。例如LVR高於60%，壓力測試DTI上限可能收緊至50%或55%。準買家必須向銀行或按揭轉介公司查詢最新內部指引。
四、影響壓力測試的關鍵變項：LVR、還款年期與物業類型
除了利率假設，壓力測試結果還受按揭成數（LVR）、還款年期、物業類型及借款人身份影響。高成數按揭（如八按、九按）透過HKMC按揭保險計劃，保費也會納入供款計算，進一步推高DTI。若選擇30年還款期，每月供款較低，壓力測試較易過關；但若借款人年齡較大，銀行可能限制年期，例如「75減年齡」，導致供款年期壓縮，壓力測試DTI爆標。
非自用住宅的壓力測試更嚴格，基本DTI上限為40%，壓力測試下多不逾50%。立法會秘書處一份研究簡報指出，投資物業的按揭審批在過去五年的違約率雖低，但銀行仍堅守審慎原則。（立法會研究簡報：香港的按揭市場）
因此，純粹背公式還不夠，必須結合個人財務狀況作全盤規劃。
五、壓力測試2026對轉按、換樓客的策略啟示
轉按客戶同樣受壓力測試約束，即使現有按揭還款記錄良好，轉按時銀行會重新審批，按最新入息、利率假設及物業估值計算DTI。若2026年壓力測試緩衝回升至加3%，部分早年以「呼吸Plan」上會的業主可能無法通過測試，被迫繼續捱貴息。這促使轉按需求集中在銀行間的現金回贈競爭，按揭轉介公司角色更顯重要——為客戶配對寬鬆批核的銀行，或建議保留在原銀行做「加按」而不轉按。
換樓客更須留意，「先買後賣」或「先賣後買」的壓力測試算法不同。前者可能同時背負兩筆按揭，DTI合併計算，壓力測試勢必嚴峻。
六、按揭中介視角：如何在嚴格測試下突圍？
面對2026年潛在的壓力測試收緊，準買家及轉按客戶可採取以下策略：1. 增加首期，降低LVR，減少壓力測試供款基數；2. 選擇較長還款年期（如30年），但留意總利息支出；3. 加入具穩定收入的擔保人，提高家庭總入息；4. 透過專業按揭中介預先評估，不同銀行壓力測試的DTI上限及內部計算法有差異，中介可同步向多間銀行提交申請，省時兼提升批核率。
總括而言，2026年按揭壓力測試不論是否回歸「加3%」，買家必須以最壞情況作預算，避免因加息假設而令上車夢碎。持續關注金管局最新指引、善用按揭轉介服務，是在「政策市」穩妥置業的不二法門。